任意売却とは

債務者(融資を受けた人)が借入金等の返済が困難になった場合は、債権者(銀行等の金融機関)が担保不動産を差押えて、現金化するために競売の申立てをします。

任意売却とは、その不動産を競売で処分されるのを待つのではなく、不動産所有者と各債権者が合意の上で、両者にとって競売よりも有利な条件で売却することを言います。

弁護士または任売専門家などが、債務者と各債権者の間に入り、所有者・各債権者・買主の納得のいく価格での売却を成立させることにより、企業再生の実現を可能とします。

不動産を所有している企業の場合、運転資金や設備資金など、金融機関からの資金調達時には必ずといってよいほど不動産を担保に求められます。　事業活動が低迷し、金融機関への約定返済が滞ると、金融機関は担保に入れた不動産を競売して融資金の回収を行おうとします。

この場合は不動産を失うだけではなく、落札金額で債務の弁済がまかなえない場合は一部債務が残ったままとなります。　そこで、金融機関を含む債権者と交渉して、競売を取り下げていただき、そして少しでも有利な条件で不動産の売却を行うことを任意売却と言います。　これにより債務を圧縮し、また、場合によっては事業資金を生み出すことが出来る場合もあるのです。

不動産ローンの延滞

マンションローンの滞納

任意売却事業

不良債権担保不動産の処理

バブル崩壊後、不良債権問題の処理を怠ってきた政府、金融機関、および大手企業がやっと抜本的な構造改革にようやくのりだし始めました。　

任意売却や競売で不良債権の処理を加速させております。　政府内には、もっと競売を簡素化しようという動きも出始まりました。

しかしまだまだ金融機関には不良債権化した不動産商品は多く、不動産の資産流動化も含めて、変革の波が怒涛のように押し寄せてきております。　長年、不良債権化した不動産取引に係わり合いを持ち、そして調整役として仲介をしてきたノウハウでこの官民上げての不良債権処理の一端でも担えればと思いで任意売却事業部を開設いたしました。

競売手続の迅速・円滑化

競売手続の迅速・円滑化を図るため、民事執行法の一部改正等の法整備を行うこととし、そのための法案を議員立法として次期国会に提出する。　併せて実務の運用改善のための措置を講ずることとする。　具体的内容は、概ね以下のとおりとする。

競売物件の情報開示: インターネット等を利用して競売物件に関する情報を広く開示し、また、法改正により買受代金支払のための銀行ローンの担保設定を容易にすることで、国民一般の競売市場への参加を促進し、開かれた競売制度を確立する。
競売手続の簡素化: 延滞処理が先行した場合の調整手続を簡素化するとともに、住宅金融債権管理機構等が作成した調査資料を活用して民事執行手続の一部を省略できるようにするなど、競売手続の簡素化を図るための法改正を行う。
民事執行法上の保全処分を強化: 暴力団関係者等による執行妨害に対して厳正な対処をするため、民事執行法上の保全処分を強化し、また、競売物件に関する執行官の調査権限を拡充するための法改正を行う。

担保付不動産の処分方法

担保付不動産の処分方法は、債権者主導による「競売」と、債務者主導による「任意売却」の二つに大別されます。

債務者のなかには、抵当権割れ/オーバーローン化した担保付不動産を債務者自ら売却することはできないと思い込んでおられる方が少なくありません。　しかし、実際には、それは通常多く行われていることなのです。

現在、銀行等の金融機関では、競売または任意売却での処理を積極的に行っておりますが、債務者の主導で任意に売却することの方が、精神的にも、経済的にも有利に働くものと考えております。

また当該不動産手放したくない場合、種々の要件が整うならば、その過程のなかで別の金融機関で住宅ローンを組む、第三者を挟む等して、債務者の関係者に対し売却するという方法などを用いて買戻しを図るという選択肢も検討もできます。

また相手方である銀行、信用金庫、信用保証協会等々の金融機関としても、国の政策に基づいて、売却により不良債権の処理を早めたいというのが彼らの本音です。

とはいうものの、債権者は1円でも多くお金を回収したいと考えております、つまり時価と思われる価格の提示(債権者側も査定してるが)、その客観資料等の提供、債権者が複数の場合、特に各配分金額がポイントになるそれぞれの弁済額の配分表等をもって提案をすることが肝要であり、この提案に対し了解と言わせるような粘り強い交渉が必要です。